Possedere un appartamento a New York come seconda casa sta per diventare molto più costoso. Lo si deve alla nuova Pied-à-Terre Surcharge, una tassa annuale – in vigore dal 1° luglio 2026 – destinata agli immobili residenziali di lusso che non vengono utilizzati come residenza principale. La misura, approvata nell’ambito del bilancio dello Stato di New York 2026-2027, punta a colpire gli appartamenti di alto valore utilizzati solo occasionalmente dai proprietari.
Per molti acquirenti internazionali, inclusi numerosi italiani che possiedono una casa a Manhattan per lavoro, vacanze o investimenti familiari, si tratta di un cambiamento importante che potrebbe tradursi in decine di migliaia di dollari di imposte aggiuntive ogni anno.
Ma cos’è, esattamente, la Pied-à-Terre Surcharge? Si tratta di una soprattassa che si aggiunge alle normali imposte immobiliari già dovute dai proprietari. Non sostituisce le tasse esistenti, ma rappresenta un costo aggiuntivo per chi possiede immobili di elevato valore e non li utilizza come abitazione principale. La legge resterà in vigore fino al 30 giugno 2031, salvo eventuali proroghe da parte del legislatore statale.
La tassa riguarda i cosiddetti covered owners, ossia i proprietari di immobili di pregio che non risiedono stabilmente nell’abitazione.
Sono interessati:
Proprietari di case unifamiliari o bifamiliari con valore superiore a 5 milioni di dollari.
Proprietari di appartamenti in condominio (condo) con valore fiscale DOF superiore a 1 milione di dollari.
Proprietari di cooperative (co-op).
Proprietari che detengono l’immobile attraverso LLC, trust o altre strutture societarie, purché ne controllino la quota maggioritaria.
La legge non riguarda chi utilizza l’immobile come residenza principale. Sono inoltre esclusi:
Gli immobili ancora in costruzione e non venduti dallo sponsor.
Le proprietà prive di certificato di agibilità.
Gli appartamenti occupati stabilmente da un familiare stretto o da un inquilino con contratto di almeno un anno che utilizza l’unità come residenza principale.
Ma come funzionerà esattamente? Il Dipartimento delle Finanze di New York (DOF) controllerà la situazione al 5 gennaio di ogni anno. Se a quella data l’immobile non risulta essere la residenza principale del proprietario, di un familiare diretto o di un inquilino qualificato, scatterà la soprattassa. Per effettuare i controlli, il DOF potrà incrociare i dati con le dichiarazioni fiscali dello Stato di New York, verificando se l’indirizzo dichiarato come residenza coincide con l’immobile interessato.
Molti acquirenti internazionali scelgono di acquistare tramite LLC o trust per ragioni fiscali, patrimoniali o di privacy. La nuova normativa affronta espressamente questo tema: essere proprietari tramite una società o un trust non consente di evitare la tassa. Se il beneficiario o il socio controllante è identificabile, l’obbligo fiscale rimane.
Ci sono poi due sistemi di calcolo distinti previsti dalla legge.
Fase 1: dal 2026 al 2028. In questa prima fase si utilizzano i valori fiscali del DOF, storicamente molto inferiori rispetto ai valori reali di mercato. Per questo motivo le aliquote previste appaiono elevate: servono a compensare una base imponibile artificialmente bassa.
Fase 2: dal 2028. Dal 1° luglio 2028 il sistema cambierà radicalmente. Le aliquote saranno più basse, ma il valore dell’immobile verrà determinato utilizzando prezzi di mercato comparabili. In molti casi il risultato finale potrebbe essere simile o addirittura superiore rispetto alla prima fase.
Facciamo un esempio. Un appartamento con prezzo richiesto di 5,995 milioni di dollari e tre camere da letto sull’Upper West Side presenta un valore fiscale DOF di circa 640.000 dollari. Poiché il valore fiscale rimane sotto la soglia minima di 1 milione di dollari, nella Fase 1 non sarebbe soggetto alla tassa. Dal 2028, tuttavia, utilizzando il valore di mercato, l’imposta potrebbe raggiungere circa 48.000 dollari all’anno. Ci sarebbe da fare anche esempi di cooperative e abitazioni del super lusso ma, per il momento, questo esercizio può già dare un’idea di come questa struttura sia complessa
Le cooperative rappresentano infatti una delle forme di proprietà più diffuse a New York e richiedono un trattamento speciale. Nelle coop non si acquista direttamente l’appartamento, ma una quota dell’intero edificio che conferisce il diritto di occupare una specifica unità abitativa. Per questo motivo il DOF non attribuisce un valore fiscale a ogni singolo appartamento, bensì all’edificio nel suo complesso. La legge prevede quindi un sistema di calcolo proporzionale basato sulle quote azionarie detenute da ciascun proprietario.
Un aspetto particolarmente importante è che la tassa viene inizialmente addebitata alla cooperativa stessa. Sarà poi il Board a recuperare gli importi dai singoli azionisti interessati, creando potenzialmente nuove responsabilità amministrative per gli edifici.
I proprietari che ritengono errata la valutazione dell’immobile o la classificazione della residenza potranno presentare ricorso. Le contestazioni potranno riguardare sia il valore attribuito all’immobile sia il riconoscimento dello status di residenza principale. Chi fornisce documentazione falsa o informazioni fuorvianti rischia una multa fino al 50% dell’imposta dovuta. Inoltre il DOF potrà effettuare verifiche retroattive fino a sei anni.
Ci sono poi delle questioni ancora in sospeso. Nonostante la legge sia stata approvata, alcuni aspetti operativi devono ancora essere chiariti dai regolamenti attuativi del Dipartimento delle Finanze.
Tra i punti più discussi:
Se la tassa verrà applicata sull’intero valore dell’immobile una volta superata la soglia prevista (cliff tax).
Oppure soltanto sulla parte eccedente la soglia (tassazione marginale).
Le regole per successioni ereditarie e trasferimenti di proprietà durante l’anno.
Il metodo definitivo con cui verranno determinati i valori di mercato nella Fase 2.
Per chi possiede già un immobile a New York come seconda casa o sta valutando di acquistarne uno è consigliabile consultare un avvocato fiscalista specializzato in real estate newyorkese prima dell’agosto 2026.
I primi avvisi del Dipartimento delle Finanze saranno inviati entro la fine di agosto e i tempi per presentare eventuali osservazioni potrebbero essere limitati.
La nuova tassa rappresenta sicuramente uno dei cambiamenti fiscali più significativi degli ultimi anni per il mercato delle seconde case di lusso a New York. Per molti proprietari internazionali, comprendere fin da subito il proprio potenziale livello di esposizione fiscale sarà fondamentale per evitare sorprese e pianificare correttamente il futuro investimento.
L’articolo Alla fine è arrivata la tassa sulle seconde case di lusso proviene da IlNewyorkese.
